为加强我县非住宅类项目管理，加强房屋和土地管理，提高土地集约节约利用水平，保护购房人合法权益，维护规划的严肃性和市场公平发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《湖北省城乡规划条例》《不动产登记暂行条例》等法律法规规定，结合我县实际，制定本办法。

一、本办法适用于我县非住宅类项目规划、建设、使用、销售及登记管理，包括仓储、商业、酒店、办公、养老公寓、集体宿舍等建设项目及其配套公建、非配套公建、综合楼及其配套建设内容。

二、县发改、自然资源和规划、住建、市场监管及不动产登记部门应依据职责做好相应的监督管理工作。县市场监管、住建、城管等部门对非住宅类项目销售宣传、广告进行监督管理。县不动产登记部门在办理产权登记时应加强审核，并在不动产记中根据规划文件明确注明用地和建筑性质。

三、在国土空间总体规划、详细规划编制时，科学测算，对仓储、商业服务、办公等非住宅类建设项目总量进行评估。根据区域内现有仓储、商业服务、办公类建设项目存量，合理规划此类项目。

四、在出让非住宅类建设项目用地时，规划条件和出让须知应明确严格按照土地用途及规划条件进行开发建设、销售、使用，将规划条件、设计要求和限制条件纳入土地招拍挂文件和土地出让合同，明确项目用途可分割销售的规模、条件及应承担的法律责任等。商业、办公等非住宅类项目应配套建设足够的车库（车位）。依规划建设的地表停车位属项目公共停车场所，不得出售或变相出售；依规划建设的地表车库、地下停车位的归属由开发建设单位通过出售、附赠或者出租等方式约定，但不得对业主以外的单位或个人出售。在优先满足业主需求的前提下，可对外出租，最长租赁期限不得超过一年。地下停车位对业主出租的，最长期限不得超过10年；可续租，但最后期限不得超过土地出让终止年期。

五、非住宅类项目在开发建设前，应向发改、自然资源和规划等部门提交设计方案，包括项目性质、规模、布局等内容。

六、非住宅类项目的开发建设单位应该严格按照发改、自然资源和规划、住建、环保等部门的核准，备案要求组织项目建设，落实项目规划用途。

七、非住宅类建设项目除符合建设工程规划要求和有关设计规范、标准外，还应符合以下要求，各建设、设计、图审、施工、监理单位应予以严格遵守，各相关审批部门予以落实把关。

（一）招标挂出让文件、《国有建设用地使用权出让合同》、主项文件及法律法规所规定的其它必要文件。

（二）非住宅类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局，设置公共出入通道，不得采用住宅、别墅等单元式或住宅套型式建筑平面形式，建筑物应具备公共建筑的外立面形式与特点，功能标注不得出现诸如“卧室”、“客厅”、“阳台”、“厨房”等住宅类功能描述；

（三）非住宅类建设项目，应集中设置卫生间、茶水间及各类型管井、烟道、风井等，除集中设置的配套餐饮区域外，其他区域不得设置和预留可作为住宅用途的厨房及相应的排水、排污、排烟等管道；

（四）严禁燃气管线敷设入办公单元，燃气供应单位不得违反规定擅自供气。对于具有特殊工艺要求的，需单独报审；

（五）非住宅类建设项目，不得利用层高进行潜伏设计，除有特殊要求的仓储项目外，按栋或层为建筑设计单元，建筑标准层层高不应超过4.5米，当层高大于4.5米且小于或等于6.7米时，计容建筑面积按2倍计算，当层高大于6.7米且小于或等于8.9米时，计容面积按3倍计算，以此类推。商业办公可以栋为单元设计为综合楼栋，可连栋规划设计；分层设计单元的每层套内因功能需要，确需设置套内带独立卫生间的，其每一分割单元的建筑面积不得小于150平方米，且此类套间面积不得超过本层建筑面积的50%。

八、住建部门应加强对项目设计单位、施工图审查机构、施工单位和监理单位的监督检查，及时查处擅自修改设计方案和不按审查的施工图施工、以及不按规定开展监理等违规行为；对违规设置烟道管道的商业、办公类项目，应及时督促业主单位整改。

九、非住宅类项目在建设过程中，需要对平面布局进行重大调整或二次结构设计变更的，开发建设单位应向自然资源规划部门提前办理审批手续。否则，责令停工并限期整改。

十、非住宅类转让时项目房屋应整栋或整层销售，规划审批有实体墙分隔的，可以按规划审批的分隔单元销售，禁止以任何虚拟、划线分割的方式进行销售；酒店类建筑、养老公寓等，除独立于功能区以外、可单独使用的房屋单元，一律不得分割销售；集体宿舍不得对外销售。

不动产测绘机构应严格按照规划部门审定的图纸对非住宅类项目进行测绘，禁止擅自进行房屋分割测绘。

住建部门应根据不动产测绘机构出具的测绘成果，严格审查项目预售方案、楼盘表是否按照规划部门审定的图纸建立。对未经有关部门审批同意，擅自分割销售的，不予办理预售许可、现售备案。

不动产登记部门在办理不动产首次登记前，应对项目房屋进行实地查看，严格依据规划审定的图纸和现场实物完成不动产单元的划分，对不动产测绘机构出具测绘成果同规划审定图纸、现场实物不一致的，不得办理不动产首次登记。不动产权利人擅自将房屋进行实体墙人为分割、改变用途等与规划验收不符行为的，不动产登记部门不得为其办理不动产变更登记。

十一、开发建设单位不得采取以租代售的方式销售非住宅类项目。对于经批准分割销售的，开发建设单位在建设、销售过程中，不得欺骗和误导消费者，应在楼盘名称使用相同字体、字号注明非住宅用途。

十二、开发建设单位应在项目建设规划，销售现场的显著位置，向购房人讲明项目用地性质，容积率、规划用途、建设内容、规模等信息，并特别告知立项批复为非住宅，水电气不按住宅标准计费。

非住宅类项目开发建设单位应切实履行告知义务，项目房屋销售过程中，销售现场应详细公示项目土地年限、房屋用途、物业收费标准、车库（车位）使用方案和标准、水电气使用情况等相关信息，并履行后期管理责任。

十三、在商业、办公等非住宅类项目中，对公开出让经营性用地以及三类指标用地(留用地、拆复建用地、开发性安置用地)中允许按规定转让的部分，可根据土地出让合同的约定依法进行转让、登记。对未准予销售部分，非住宅类项目开发建设单位不得对外销售或变相销售，不得以超过国家规定的租赁期限进行出租。房地产转让和租赁合同必须在政府行政主管部门网签备案。

分层设计的建筑单元即酒店类建筑不得分割销售（转让），除允许分割办证外，一律不得进行分割办证。商业、办公类建设项目登记的基本单元以建筑设计及验收单元为准，要有固定界限、可独立使用并具有明确唯一编号的房间单元或特定空间。房地一体不动产测绘机构应按照建设工程规划许可和审定的施工图对商业、办公类建设项目进行测绘，开发建设单位及中介机构应根据建设工程规划许可、审定的施工图和已备案的测绘成果等制定预售（销售）方案。禁止加建隔层，增加或降低房屋层高，甚至改变规划用途；禁止以任何虚拟、划线等无实体墙的形式对商业、办公类建设项目进行分割、销售或变更登记。

十四、非住宅类项目的专项验收、竣工验收，由相关部门严格按照验收规定及立项文件，已审定的建筑设计方案等组织实施。不符合验收条件，不予出具验收意见，不予办理竣工验收备案手续。

十五、非住宅类项目的所有人、使用人必须严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途，不得利用层高加建隔层，在销售过程中，建设单位与购房人应在认购书中和购房合同中明确约定前述内容。

十六、严禁非住宅类项目房屋擅自加建、改建、扩建和擅自改变房屋规划使用用途。相关部门监管人员及物业管理企业应加强日常巡查，发现涉嫌擅自改为“类住宅”的建设项目须及时报告，互通信息，并建立巡查台账，落实监管责任。县自然资源和规划局、住房和城乡建设局、市场监督管理局、科技经信局、城管执法局等按各自职责加强监管，形成联动机制。

十七、发现如下线索，相关部门应展开调查：

（一）虚假广告宣传；

（二）备案价格异常；

（三）售楼处展示具有居住功能的样板房；

（四）商办类建筑项目改为“类住宅”违法行为举报等。

十八、符合下列条件之一的，应对涉嫌商办类改“类住宅”等违法行为予以立案查处：

（一）建设单位对买受人作出改建“类住宅”等虚假宣传或承诺的；

（二）建设单位擅自预留、违规增设可以作为住宅用途的排水、排污、排烟、燃气等管道，存在增设结构梁、插层等情形的；

（三）其他涉嫌存在的商办类改“类住宅”等情形的。

十九、违法行为一经立案，县自然资源规划、住建等部门应停止办理后续各项手续，并采取责令立即停工、限期改正措施，并按照《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》、《建筑工程勘察设计管理条例》等法律法规的规定予以处罚。

二十、对限期整改到位的违规企业，应依法从轻、减轻或免于处罚；对限期未整改到位的，应从重处罚；对涉嫌犯罪的，应当移送司法机关依法处理。建设单位整改到位后，方可申请办理后续备案手续。

二十一、县自然资源规划部门和住建部门应将下列情形之一的违规企业列入黑名单，对其实施联合惩戒：

（一）限期未整改到位的；

（二）涉嫌犯罪的。

自然资源规划部门对列入黑名单的违规企业及其控股公司，应禁止其参与本县土地市场交易。

二十二、本办法自发布之日起施行，有效期5年。本办法实施之前已办理建设工程许可证的商业、办公类房产开发建设项目，按原规划执行。

秭归县自然资源和规划局

2020年12月30日

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